近日，克而瑞房地產(chǎn)研究中心選取了22個(gè)城市，以2016年產(chǎn)生的50個(gè)高價(jià)地項(xiàng)目為樣本，統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，只有7個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入開(kāi)盤(pán)階段，其余43個(gè)項(xiàng)目有的在建，有的達(dá)到預(yù)售條件卻遲遲不開(kāi)，還有的甚至囤地未動(dòng)工。

　　早在今年9月，國(guó)土部門(mén)就部署開(kāi)展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查，敦促已供應(yīng)住宅用地盡快形成住房有效供給，而這些高價(jià)地成為重點(diǎn)“照顧對(duì)象”。

　　據(jù)錢(qián)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，去年1月至今年上半年，杭州各個(gè)板塊出讓的高價(jià)地，市區(qū)(含余杭、蕭山)共有42宗涉宅用地尚未入市銷售，這些項(xiàng)目現(xiàn)狀如何?

　　杭州高價(jià)地項(xiàng)目

　　入市較為遲緩

　　這42宗尚未入市涉宅用地，合計(jì)建筑面積超500萬(wàn)m2，若是按套均150m2面積計(jì)算，這些高價(jià)地全部入市的話，將為樓市帶來(lái)超3.3萬(wàn)套房源。其中有21宗地塊是在2016年出讓，另有21宗地塊則是在今年上半年出讓。

　　尚未入市銷售的高價(jià)地中，主城區(qū)占了一半。

　　如樓面價(jià)36679元/m2的信達(dá)濱江壹品、樓面價(jià)45368元/m2的綠城鳳起潮鳴、樓面價(jià)39509元/m2的濱江保利翡翠海岸以及總價(jià)123億元的信達(dá)中心，這些項(xiàng)目均是在2016年上半年拿地，但開(kāi)盤(pán)時(shí)間尚未確定。

　　有些地塊拿地已有一年多時(shí)間，項(xiàng)目案名仍未確定，像越秀去年12月拿的艮北新城商業(yè)核心區(qū)西地塊，樓面價(jià)為25643元/m2，時(shí)隔一年尚未對(duì)外公布案名。

　　蕭山區(qū)尚未入市的高價(jià)地有13宗，大多集中在蕭山市北一帶，其中2016年出讓的幾宗高價(jià)地，合景泰富與至高拿下的兩宗地塊案名尚未公布。新街板塊的兩宗高價(jià)地陽(yáng)光城·翡麗公園、中南·君奧時(shí)代則已進(jìn)入蓄客期，但開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)未定。

　　濱江集團(tuán)的動(dòng)作卻很快，今年6月在市北單元拿的地，案名已經(jīng)定為濱江江南名府，甚至今年9月14日拿下的寧圍單元地塊，項(xiàng)目案名也已經(jīng)公布——濱江翡翠江南。

　　余杭區(qū)未入市的高價(jià)地項(xiàng)目最少，僅7宗。其中拿地時(shí)間較長(zhǎng)且仍未入市銷售的是未來(lái)科技城兩宗地塊，也是未來(lái)科技城當(dāng)時(shí)地價(jià)最高的兩塊。陽(yáng)光城2016年7月5日拿的未來(lái)科技城地塊，案名已公布，東原2016年6月拿的地，案名最近剛剛公布。

　　有房企想撐到限價(jià)放開(kāi)

　　也有房企耗時(shí)研究產(chǎn)品

　　高價(jià)地遲遲未入市，原因何在?

　　“高昂的樓面價(jià)導(dǎo)致產(chǎn)品定位高，預(yù)期的售價(jià)也提高了，不少高價(jià)地示范區(qū)早已亮相且進(jìn)入蓄客期，但由于目前新房市場(chǎng)限價(jià)，備案價(jià)過(guò)高的樓盤(pán)難以通過(guò)審批，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商預(yù)期落空，一直卡在那里。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，許多高價(jià)地目前都遇到如此尷尬狀況。

　　據(jù)錢(qián)報(bào)記者了解，有不少高價(jià)地項(xiàng)目蓄客工作已準(zhǔn)備好幾個(gè)月，購(gòu)房者也在等著樓盤(pán)預(yù)售證申領(lǐng)出后便開(kāi)盤(pán)。“其實(shí)幾個(gè)具有標(biāo)桿性的項(xiàng)目都在等著彼此拿出預(yù)售證，一個(gè)拿出了，價(jià)格就有參照，其他幾個(gè)高價(jià)地項(xiàng)目就會(huì)跟著領(lǐng)出預(yù)售證。”一高價(jià)地項(xiàng)目的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人坦言。

　　“拿地的樓面價(jià)高，但批不出高價(jià)，有的開(kāi)發(fā)商覺(jué)得如果要虧本，就無(wú)法做產(chǎn)品定位，索性就先放著，用時(shí)間換空間，等限價(jià)放開(kāi)。”浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛說(shuō)，當(dāng)然這很考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商眼光，對(duì)未來(lái)樓市的預(yù)判是不是準(zhǔn)確。

　　“當(dāng)然，也有開(kāi)發(fā)商確實(shí)是花很長(zhǎng)時(shí)間研究產(chǎn)品定位。”丁建剛表示。

　　有的地塊是房企合作拿地，股東方并不止一家，在產(chǎn)品規(guī)劃上會(huì)耗費(fèi)較長(zhǎng)時(shí)間，畢竟產(chǎn)品一旦定位將影響后期整個(gè)項(xiàng)目的銷售。

　　一位本土房企開(kāi)發(fā)商表示，有時(shí)候一個(gè)高價(jià)地項(xiàng)目，合作方三四個(gè)，“溝通成本”是最耗時(shí)的。“有時(shí)候一個(gè)星期開(kāi)好幾次股東會(huì)議，如果在某個(gè)環(huán)節(jié)談不妥，又要推倒重來(lái)，如果是之前沒(méi)合作過(guò)的，磨合期就要很長(zhǎng)時(shí)間。”

　　當(dāng)然，不少房企本身土地儲(chǔ)備不足，手上握著一兩個(gè)項(xiàng)目，自然也不急著入市;而在同一個(gè)板塊拿地較多的房企，為避免項(xiàng)目同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)而選擇相繼入市，自然也就不急著開(kāi)盤(pán)。“有時(shí)候人手就這么些，一個(gè)項(xiàng)目結(jié)束后，才能調(diào)配到另一個(gè)項(xiàng)目。”良渚某樓盤(pán)的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示。

　　年底沖業(yè)績(jī)

　　高價(jià)地項(xiàng)目或加快上市

　　從目前的情況來(lái)看，即便到了明年，限價(jià)放開(kāi)的可能性也不大。而年底又是開(kāi)發(fā)商沖業(yè)績(jī)拼年度座次的時(shí)候。

　　12月，或有不少大家期待已久的高價(jià)地項(xiàng)目入市。

　　去年8月融創(chuàng)拿下的慶隆單元地塊,即融創(chuàng)宜和園，已于12月4日申領(lǐng)出預(yù)售證，預(yù)計(jì)本月首次開(kāi)盤(pán);備受關(guān)注的鳳起潮鳴，本月可能會(huì)率先推出酒店式公寓，而這也是低價(jià)入住市中心很好的機(jī)會(huì);信達(dá)濱江壹品和濱江保利翡翠海岸這兩個(gè)錢(qián)江新城的頂級(jí)豪宅，也已經(jīng)在申領(lǐng)預(yù)售證過(guò)程中，如果順利的話也有望在這個(gè)月開(kāi)盤(pán)，賣什么價(jià)格是大家關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　三墩北板塊的某樓盤(pán)，拿地已有一年半時(shí)間，在當(dāng)時(shí)也曾創(chuàng)出板塊高價(jià)。早在今年上半年就傳出要開(kāi)盤(pán)，但因?yàn)樯暾?qǐng)不出心儀的價(jià)格，拖了大半年，直到最近，有消息稱為了公司沖業(yè)績(jī)，該樓盤(pán)將在年底前申領(lǐng)出預(yù)售證。

　　而據(jù)一位上市房企公司營(yíng)銷負(fù)責(zé)人透露，農(nóng)歷過(guò)年是2018年2月中旬，因此，與去年不同，2018年1月他們或重點(diǎn)沖量，以確保一季度的完成量。可見(jiàn)，這些高價(jià)地將會(huì)在這個(gè)月和明年一季度密集入市。