中央城市工作會議明確，我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展已邁入存量提質(zhì)增效為主的新階段。緊跟中央部署，市委城市工作會議聚焦核心任務(wù)，提出“創(chuàng)新城市建設(shè)運(yùn)營投融資機(jī)制，著力在探索建立可持續(xù)的城市更新模式上取得新突破。盤活低效工業(yè)用地和閑置商務(wù)辦公樓宇，著力在推進(jìn)低效空間再利用上取得新突破”。

如何通過城市更新，回應(yīng)“做優(yōu)增量，盤活存量”的發(fā)展之問？杭州市城投集團(tuán)（以下簡稱“杭州城投”）以國企擔(dān)當(dāng)作答——以存量資源盤活為核心抓手，創(chuàng)新多元復(fù)合開發(fā)模式，讓低效空間煥發(fā)新生機(jī)。

從公交場站的功能蝶變到工業(yè)用地的產(chǎn)業(yè)升級，從品質(zhì)空間的精準(zhǔn)供給到區(qū)域活力的全面提升……一系列創(chuàng)新實(shí)踐既回應(yīng)了民生福祉期盼，又激活了城市發(fā)展動能，為城市存量更新提供了可復(fù)制、可推廣的“杭州樣本”。

公交場站+保租房

新市民、青年人友好的“立體安居港”

歲末的錢江新城二期，上城區(qū)四堡七堡單元JG1404-12地塊（七堡停車場復(fù)合保障性租賃住房）項(xiàng)目建設(shè)正酣。

這個將為新市民、青年人等群體提供約400套兩房宜居房源的項(xiàng)目，有著特殊的“出身”——它并非占用新增土地，而是由一片老舊公交場站升級改造而來，是杭州存量土地盤活立體利用的生動實(shí)踐。

“這塊地原先是單一功能的公交停車場，僅承擔(dān)車輛停放和基礎(chǔ)維保任務(wù)，容積率不到0.5，土地價值遠(yuǎn)未充分釋放?！焙贾莩峭断嚓P(guān)負(fù)責(zé)人介紹，通過“樓上居住+樓下公交”的立體開發(fā)模式，2.13萬平方米的用地實(shí)現(xiàn)了10.07萬平方米的綜合開發(fā)，容積率提升至約2.9，實(shí)現(xiàn)了空間價值的倍數(shù)增長。

在這片重生的土地上，約3.15萬平方米的現(xiàn)代化公交停?；卦O(shè)置90個公交車位和2條首發(fā)線路，與地鐵9號線形成“地空聯(lián)運(yùn)”網(wǎng)絡(luò)，精準(zhǔn)補(bǔ)齊區(qū)域中短途交通短板；地上以“峽谷公園”為主題，30%的綠地率勾勒宜居畫卷，通過立體景觀與豎向交通“兩軸”串聯(lián)，形成復(fù)合社區(qū)中心“一心”，有機(jī)鏈接街區(qū)、公交和配套“三個組團(tuán)”，實(shí)現(xiàn)地下公交與地上居住的“動靜分離”，兩房兩廳的宜居戶型打造高品質(zhì)保障性租賃住房，讓新市民、青年人等群體“住有宜居”的愿景落地生根。

與此同時，城西浙大紫金港校區(qū)旁，西湖區(qū)三墩單元XH010702-72地塊（紫金港公交站復(fù)合保租房項(xiàng)目）正以“青山云臺、青春浪潮”的設(shè)計(jì)理念加速煥新。作為杭州市首批公交場站復(fù)合建設(shè)項(xiàng)目、第四批建筑師負(fù)責(zé)制試點(diǎn)項(xiàng)目，這個總用地面積約0.81萬平方米的項(xiàng)目采用雙首層設(shè)計(jì)與TOD開發(fā)模式，復(fù)合區(qū)域?qū)⒔ǔ山?70套融合共享空間與生態(tài)花園的青年租賃社區(qū)，公交區(qū)域則保留升級公交中心站功能，實(shí)現(xiàn)人車流線科學(xué)分離。

選擇在錢江新城二期、浙大紫金港等核心區(qū)域的公交場站上布局復(fù)合保障性租賃住房項(xiàng)目，正是杭州城投直擊“青年安居難”痛點(diǎn)、踐行民生承諾的精準(zhǔn)施策。

“當(dāng)前，杭州新市民、青年人等群體租房成本仍占收入的重要比例，錢江新城二期、紫金港等核心板塊兩居室月租金相對較高，住房難題制約著城市對青年人才的吸引力?！焙贾莩峭断嚓P(guān)負(fù)責(zé)人介紹，為落實(shí)市委市政府部署，集團(tuán)在首批11個公交場站復(fù)合開發(fā)項(xiàng)目中，重點(diǎn)規(guī)劃4個公交復(fù)合保租房項(xiàng)目，針對核心板塊人才、高校周邊青年等不同群體的需求特征，定制功能適配的差異化產(chǎn)品，為杭州建設(shè)青年發(fā)展型城市筑牢安居根基。

這些項(xiàng)目不僅打破了傳統(tǒng)公交場站的“圍合式”封閉格局，在實(shí)現(xiàn)空間高效利用與擴(kuò)容的同時將公共空間歸還給市民，更緊密圍繞“人民對美好生活的向往”的理念與初心，著力優(yōu)化空間品質(zhì)和功能體驗(yàn)。以紫金港項(xiàng)目為例，在公共空間創(chuàng)新性規(guī)劃了信息、學(xué)習(xí)、藝術(shù)、運(yùn)動、眾創(chuàng)、自然六大主題聚落，構(gòu)建起“上樓居住、下樓創(chuàng)業(yè)、出門便利”的理想生活場景——既無縫對接浙江大學(xué)師生、校友及周邊產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)的多元需求，又將南側(cè)河道的綠色景觀延伸至建筑肌理之中，讓曾經(jīng)單純的“通勤過渡區(qū)”，成功轉(zhuǎn)型為居民休閑社交的“社區(qū)客廳”。

據(jù)了解，杭州城投首批11個公交場站復(fù)合開發(fā)項(xiàng)目總用地315畝，總投資78億元，開發(fā)后總建筑面積將從9.24萬平方米躍升至72.17萬平方米，將累計(jì)新增高品質(zhì)保障性租賃住房約1800套，以及大量社鄰空間、商辦空間等多元業(yè)態(tài)，存量空間煥新的民生效益正逐步顯現(xiàn)。

舊工業(yè)基地+新產(chǎn)業(yè)社區(qū)

新質(zhì)生產(chǎn)力的“存量孵化場”

2024年年末，在上海舉辦的中國城市發(fā)展研究會城投專委會長三角區(qū)域聯(lián)盟首次會議上，杭州城投“三大產(chǎn)業(yè)高地”之一的石塘特別合作園，憑借存量煥新的創(chuàng)新實(shí)踐，成為長三角同行聚焦的熱點(diǎn)。這片毗鄰杭鋼的舊工業(yè)地塊，如今已蝶變?yōu)椤昂贾莩峭丁の磥?00+”——寓意“筑巢500畝，培育500強(qiáng)”，正以“長三角數(shù)字智造創(chuàng)新生態(tài)園”為定位，書寫著核心城區(qū)存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級的標(biāo)桿答卷。

項(xiàng)目坐落于杭州北麓、半山腳下，東倚蒼翠的半山國家森林公園，西望蜿蜒的運(yùn)河支流，生態(tài)稟賦得天獨(dú)厚；作為杭州主城區(qū)稀缺的連片工業(yè)用地，項(xiàng)目周邊已集聚裝備制造、能源環(huán)保、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、生物醫(yī)療等成熟產(chǎn)業(yè)集群，扎實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)為園區(qū)發(fā)展筑牢根基。

“作為杭州城投踐行市委市政府‘五大產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈’戰(zhàn)略、推動‘產(chǎn)城人文景’深度融合的核心載體，‘未來500+’摒棄‘大拆大建’的粗放模式，通過‘區(qū)企合作’機(jī)制凝聚發(fā)展合力?！焙贾莩峭断嚓P(guān)負(fù)責(zé)人介紹，園區(qū)創(chuàng)新構(gòu)建“1+2+X”產(chǎn)業(yè)體系——以智能制造為核心，以綠色能源、高端裝備為兩大支柱，配套科技創(chuàng)新、金融投資、政策對接、人文環(huán)境、生活生產(chǎn)等服務(wù)體系，精準(zhǔn)錨定新能源、新材料等新興賽道，推動產(chǎn)業(yè)鏈、創(chuàng)新鏈、人才鏈深度融合，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)協(xié)同發(fā)展。

空間規(guī)劃上，項(xiàng)目創(chuàng)新性提出“一軸雙帶、一心五區(qū)”整體結(jié)構(gòu)，細(xì)化形成“三坊三園”功能布局：圍繞莫家里中央公園，打造創(chuàng)智坊（中大型高端裝備產(chǎn)業(yè)集群）、數(shù)智坊（輕型高端裝備產(chǎn)業(yè)集群）、智寧坊（新能源新材料產(chǎn)業(yè)集群）三大產(chǎn)業(yè)片區(qū)，聯(lián)動石塘公園、古城山數(shù)實(shí)文創(chuàng)公園、顯寧寺禪意公園，讓產(chǎn)業(yè)空間與生態(tài)景觀自然相融、共生共榮，打造24小時生產(chǎn)生活的產(chǎn)業(yè)社區(qū)。針對企業(yè)不同成長階段的需求，園區(qū)提供定制化產(chǎn)業(yè)載體，三大主題公園與產(chǎn)業(yè)片區(qū)交相輝映，“生產(chǎn)在花園，創(chuàng)新在自然”的綠色低碳場景已然成型。

“不同于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園‘先建后招’的‘房東模式’，‘未來500+’踐行‘招投建育’聯(lián)動機(jī)制，先鎖定鏈主企業(yè)，再結(jié)合企業(yè)需求與生態(tài)稟賦量身打造高品質(zhì)園區(qū)，未來每一個地塊都將成為可觀摩、可學(xué)習(xí)的定制化標(biāo)桿樓宇?！焙贾莩峭断嚓P(guān)負(fù)責(zé)人介紹，2024年11月，片區(qū)一期首發(fā)07地塊率先實(shí)現(xiàn)“拿地即開工”，引入行業(yè)龍頭企業(yè)入駐，目前工程進(jìn)入整體收尾階段，計(jì)劃2026年年初開園并實(shí)現(xiàn)“開園即滿園”；同期推進(jìn)的一期05地塊，已基本敲定與全球電氣龍頭開展研發(fā)制造合作，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)初顯。

“未來這里將構(gòu)建‘技術(shù)研發(fā)+成果轉(zhuǎn)化+產(chǎn)業(yè)孵化’的完整創(chuàng)新鏈條，助力形成‘技術(shù)轉(zhuǎn)化—裝備制造—場景運(yùn)營’的產(chǎn)業(yè)閉環(huán)?！焙贾莩峭断嚓P(guān)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，該項(xiàng)目不僅破解了核心城區(qū)土地緊約束的發(fā)展難題，作為杭州城投產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略布局，更為城投現(xiàn)有能源板塊培育新質(zhì)生產(chǎn)力、做強(qiáng)做大提供支撐，為“城投”向“城投+產(chǎn)投”轉(zhuǎn)型注入強(qiáng)勁動能。這種實(shí)現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益與生態(tài)效益有機(jī)統(tǒng)一的更新模式，正是城市修補(bǔ)、品質(zhì)提升、功能再造系統(tǒng)工程的生動實(shí)踐，為超大城市存量空間煥新提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)。

存量空間+美好生活場景

人民城市理念的“具象實(shí)踐窗”

存量更新的落腳點(diǎn)，在于打破功能邊界、釋放資源多維價值，更在于錨定民生需求，雕琢更多美好生活場景。

近期，拱墅區(qū)石橋單元GS130202—52地塊（華豐公交停車場）成功出讓，成為杭州首宗公交場站復(fù)合商品住宅項(xiàng)目。這也是繼地鐵、高鐵停保站上蓋住宅之后，杭州在交通場站立體開發(fā)領(lǐng)域的又一創(chuàng)新突破，為低效空間盤活再添新路徑。

該地塊地處華豐板塊核心，昔日僅承擔(dān)公交停放功能，不僅占用大量土地資源，場站風(fēng)貌也與城市內(nèi)涵式發(fā)展導(dǎo)向不符。如今，立體復(fù)合開發(fā)模式正加速推動這片土地重?zé)ㄉ鷻C(jī)：高標(biāo)準(zhǔn)保留公交核心功能，確保公益屬性不打折扣；規(guī)劃建設(shè)立體的高品質(zhì)住宅及配套公建，同步配套大片綠地隔絕噪聲、優(yōu)化環(huán)境?！巴ㄟ^立體復(fù)合提升老舊公交場站，既改善了人居環(huán)境、補(bǔ)齊了民生短板，又最大程度釋放了土地價值，實(shí)現(xiàn)一舉多得?！焙贾莩峭断嚓P(guān)負(fù)責(zé)人介紹。

在首批“公交場站+”存量更新試點(diǎn)穩(wěn)步推進(jìn)的同時，杭州城投將目光投向了城市核心地段、人流密集的關(guān)鍵站點(diǎn)。部分日均人流量數(shù)萬的核心站點(diǎn)，由于修建運(yùn)營已超過20年，僅能滿足基礎(chǔ)運(yùn)營需求，在功能配套、流線設(shè)計(jì)、空間體驗(yàn)上仍有很大的提升空間，且無法整體停運(yùn)改造，“微更新”成為必然路徑。

為此，杭州城投已初步謀劃形成“城市序廳”主題微更新方案：將易擁堵站點(diǎn)升級為高效樞紐，通過人車分流提升通行效率；增設(shè)彈性蓄流區(qū)，精準(zhǔn)應(yīng)對節(jié)假日高峰客流；精細(xì)化優(yōu)化空間布局，打破零散閉塞格局；通過小而美的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，全面升級站點(diǎn)空間、燈光、樓梯、風(fēng)雨連廊等設(shè)施，營造以人為本的舒適場所。在更新施工過程中，將通過臨時過渡分流、內(nèi)部分段保通等方式實(shí)現(xiàn)“不停運(yùn)改造”，讓美麗實(shí)用的公交站與湖光山色相映成趣。

存量煥新的智慧，同樣滲透在老舊市政設(shè)施的升級改造中。針對功能單一、效率偏低的老舊水泵設(shè)施，杭州城投采用“微更新+功能升級”雙輪驅(qū)動策略，既優(yōu)化了供水保障能力與節(jié)能水平，又讓設(shè)施外觀與周邊環(huán)境自然相融，部分設(shè)施變身“杭州城投·鄰里伴”一老一小社區(qū)服務(wù)點(diǎn)等便民空間，讓“邊角閑地”成為市民家門口的“共享樂園”。

“城市發(fā)展的本質(zhì)是以人為本，核心是回歸人的需求與體驗(yàn)?！焙贾莩峭敦?fù)責(zé)人表示，城市更新的核心是空間價值的重塑與內(nèi)容的煥新升級，要通過空間功能復(fù)合與更新，最大限度打開封閉市政設(shè)施，釋放地面空間，讓更加豐富的配套服務(wù)自然融入市民生活，實(shí)現(xiàn)“好看更好用”。同時，也要在有限投資內(nèi)精益求精，實(shí)現(xiàn)社會效益與經(jīng)濟(jì)效益“雙效俱優(yōu)”，既提升區(qū)域活力，更帶動周邊協(xié)同發(fā)展。

展望未來，杭州城投的城市更新版圖將持續(xù)拓展：范圍上，從公交、水務(wù)等市政設(shè)施用地延伸至老舊物業(yè)、街區(qū)、地下空間等各類自持空間；手法上，深化“微更新”“留改拆并舉”模式，以“外科手術(shù)”般的精準(zhǔn)改造提升空間體驗(yàn)；模式上，整合行業(yè)頭部資源，將高質(zhì)量謀劃貫穿項(xiàng)目篩選、方案設(shè)計(jì)、落地實(shí)施全流程。杭州城投將持續(xù)以高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)的城市更新實(shí)踐，助力城市在內(nèi)涵式發(fā)展道路上煥發(fā)新生機(jī)，為加快建成世界一流的社會主義現(xiàn)代化國際大都市、探索具有超大城市特點(diǎn)的中國特色城市現(xiàn)代化杭州路徑貢獻(xiàn)更多城投力量。