原標(biāo)題：不騰地、不改村民身份!常州首推城中村自主更新——

　　農(nóng)民重建家園 城市張臂相擁

　　談到城中村，人們腦海中總會(huì)聯(lián)想到房屋破舊、違建扎堆的景象，與城市整體風(fēng)貌格格不入。過去，解決這一難題，多以土地征收、城市開發(fā)為主要路徑，但巨大的拆遷成本下，為平衡資金，不少地塊原址蓋起了密集高樓——城中村的“表象難題”雖得以化解，卻進(jìn)一步提高了城市開發(fā)強(qiáng)度，也讓片區(qū)風(fēng)貌為之受損。

　　能不能找到一種辦法，既改造了城中村，消除了臟亂差，又不給城市“添堵”，讓村民融入城市?

　　答案藏在常州的創(chuàng)新實(shí)踐里!作為率先啟動(dòng)城中村自主更新的城市，常州市鐘樓區(qū)不再騰地搞開發(fā)，也不改村民身份，以“原地翻建、自主參與”模式，推動(dòng)新閘街道大丼村-陳家塘、西林街道老凌家塘開啟蝶變。通過翻建宜居社區(qū)，配建美食街、游樂園等設(shè)施，讓村民從“旁觀者”變“主人翁”。近日，大丼村一期新房竣工交付，老凌家塘三八河精品美食街區(qū)開業(yè)運(yùn)營(yíng)，這片盤踞常州環(huán)路高架沿線17年之久的城中村片區(qū)，由此煥發(fā)新生。

　　告別拆遷依賴，城中村自主更新破局

　　大丼村-陳家塘是新閘街道新閘村下的自然村，緊靠常州南北大動(dòng)脈龍江路高架，一條兩米寬的小路，把村子和背后的高架橋，以及高架橋后層層疊疊的高樓群分開。記者11月7日現(xiàn)場(chǎng)看到，剛交付的6套新房?jī)蓱粢黄础⒛媳蓖ㄍ?，戶型是農(nóng)村常見的“兩層半”，但經(jīng)過設(shè)計(jì)師改造后，結(jié)構(gòu)更加合理，外觀也顯洋氣。

　　“快請(qǐng)進(jìn)，里面請(qǐng)!”今年75歲的大丼村村民蔣亞明上月底剛拿到新房，正忙著給房子裝修，領(lǐng)著記者參觀他的新房，一層是客廳，被他當(dāng)作堂屋用，旁邊一個(gè)臥室；二層兩個(gè)臥室，主臥有個(gè)大陽(yáng)臺(tái)，閣樓雖說是“半層”，其實(shí)空間很大，高于2.2米的空間可以當(dāng)房間用，也能裝修成活動(dòng)室。

　　老房翻建期間，蔣亞明和老伴住在兒子家，半年下來，還是不習(xí)慣“樓上”生活，盼著早一天能搬回來住，如今每天盯著裝修進(jìn)度，“還是這房子好，上頂天下立地，新房裝修好，我就搬回來養(yǎng)老。”蔣亞明站在門前比劃著，進(jìn)戶臺(tái)階要改成短坡，方便以后推輪椅上下。

　　大丼村-陳家塘6棟新房背后，是尚未改造的老村，放眼望去高高低低、斑斑駁駁的，在周邊樓群、綠地、高架的城市背景里，顯得十分扎眼?！按蠖鄶?shù)民房建于上世紀(jì)七八十年代，沒有統(tǒng)一規(guī)劃，又老舊又雜亂?！毙麻l村黨總支書記唐李君告訴記者，村里老房房齡四五十年了，不少已成危房，木門開裂、墻體剝落，有的房子空關(guān)多年，連門窗都沒了。眼下除一些老年人留守，村里多數(shù)民房要么租給外來務(wù)工人員，要么閑置著。為增加出租面積，或是開家庭作坊用，不少家蓋了違建，“東伸一腿、西出一腳”的，把村子搞得雜亂無序，一點(diǎn)看相都沒有。

　　距離大丼村-陳家塘約10分鐘車程的西林街道老凌家塘同樣緊挨著龍江路高架，兩溜聯(lián)排新房剛建成，與旁邊歪歪斜斜、密密仄仄的老房形成鮮明對(duì)比。這里是常州城西門戶，曾是華東最大菜籃子凌家塘農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)發(fā)源地，村里自建房十分密集，后來市場(chǎng)遷走了，但問題留下了，房屋老舊、配套設(shè)施差、安全隱患多?！袄戏孔硬桓易∠氯チ耍坏[心，而且揪心?！贝迕窳杞ㄇ偃ツ臧岬搅伺畠杭易。曳孔?982年建造，當(dāng)時(shí)用的空心磚，質(zhì)量不好，一到黃梅天，里面漏、外面淹、下水道堵，用電動(dòng)不動(dòng)跳閘。

　　大丼村-陳家塘、老凌家塘這些城中村都在城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)，村子這么破舊，又在建成區(qū)內(nèi)，為何不早些改造?“大伙兒有觀望心理，指望政府來兜底，像過去那樣拆遷，不但省心省力，開發(fā)后還能拿上幾套房?！辩姌菂^(qū)住建局副局長(zhǎng)謝宇介紹。

　　過去，鐘樓區(qū)解決城中村問題，大多通過拆遷改造，土地征遷為城鎮(zhèn)開發(fā)用地，村民置換身份。然而在房地產(chǎn)深度調(diào)整背景下，繼續(xù)采取拆遷征收成本巨大，開發(fā)后商品房難以盡快去化。據(jù)測(cè)算，老凌家塘片區(qū)占地193畝，包括4個(gè)自然村組共146戶，若采用拆遷安置模式，無論是街道還是開發(fā)單位都難以承受?！盎静痪邆渫ㄟ^征收拆遷再開發(fā)的可行性?！蔽髁纸值擂k事處副主任丁勇說。

　　借鑒城市更新經(jīng)驗(yàn)，尊重村民生活習(xí)慣

　　從巴望著哪一天拆遷，到如今“拆不動(dòng)也拆不起了”，從盼望政府兜底，到居民自掏腰包，鐘樓區(qū)新閘街道、西林街道兩個(gè)城中村試點(diǎn)自主更新，在村民當(dāng)中掀起了波瀾：“周圍好多村子過去都拆了，為什么我們村不拆了?”“自主改造，自己出錢，我們有多少話事權(quán)?”“新房面積能增加多少，會(huì)比原來寬敞嗎?”……村民們議論紛紛。

　　為此，村委會(huì)組織村民組長(zhǎng)、熱心村民代表到群眾中開展說服引導(dǎo)，把市場(chǎng)的形勢(shì)、政府的考慮一一向村民耐心解釋：過去好多村子拆掉了，是由于當(dāng)時(shí)建設(shè)發(fā)展需要，現(xiàn)在整個(gè)城市都不大拆大建了，轉(zhuǎn)向城市更新了；如果拆遷安置，眼下房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)整，我們就是能拿幾套房，賣不掉也不好租，弄不好會(huì)“砸”手里；再說，拆了讓你住高樓，會(huì)舒坦嗎?還不如原地翻建，在城里弄套“別墅”住住，豈不很美?

　　耐心解釋消除了村民的疑慮，打消了他們“等靠要”的心理。由于多數(shù)家庭改善居住環(huán)境愿望迫切，加之地處主城邊上，村民們大多從事二三產(chǎn)，具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有自主更新能力。但更大的難題是這是我省首個(gè)對(duì)大城市城中村自主更新，沒有先例可循；和城市更新有什么不同?村民怎么組織?改造資金村民和集體怎么分擔(dān)……這些問題都擺在面前。

　　為此，鐘樓區(qū)一方面到南京、蘇州等地學(xué)習(xí)城市更新經(jīng)驗(yàn)，這些城市“增容不增戶、優(yōu)化不惡化”的舊改經(jīng)驗(yàn)，同樣適合城中村“拿來就用”，建筑面積適度增加，但戶數(shù)零增長(zhǎng)，杜絕無序擴(kuò)張，另一方面成立村民理事會(huì)主導(dǎo)議事協(xié)調(diào)，組建投資公司作為實(shí)施主體，參考了房地產(chǎn)開發(fā)流程，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)劃化報(bào)批與建設(shè)。

　　老凌家塘一期43戶經(jīng)過溝通動(dòng)員，均同意參與自主更新，推選出7名理事會(huì)成員，在街道專班指導(dǎo)下，聯(lián)系村委會(huì)，代表村民全程參與項(xiàng)目建設(shè)。經(jīng)雙方協(xié)商，按照權(quán)責(zé)對(duì)等原則，村民承擔(dān)房屋建設(shè)成本及部分公建配套費(fèi)，其中每平方米1800元為新房建設(shè)成本，村委會(huì)作為集體土地權(quán)利人，負(fù)責(zé)場(chǎng)外基礎(chǔ)設(shè)施改造和水電氣、基礎(chǔ)通信改造。村民理事會(huì)通過招標(biāo)選擇老房翻建施工方，村民的許多意見得到了采納，如尊重村民生活習(xí)慣，一樓特意打通了后門，還設(shè)計(jì)了獨(dú)立停車位，方便進(jìn)出。

　　為確保改造后戶型齊整，老凌家塘一期規(guī)劃了15戶共4棟聯(lián)排別墅，設(shè)置了120m2、165m2、200m2、240m2、285m2五種戶型。村民若想擁有更理想的戶型，可以互相協(xié)商調(diào)劑面積，現(xiàn)有房屋小但有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的村民，可以向其他參與更新改造的村民購(gòu)買其名下建筑面積指標(biāo)，以換取建造大面積戶型住房的權(quán)利；而現(xiàn)有房屋大但家底薄的村民，選擇建造小一點(diǎn)兒的新房，通過面積指標(biāo)“變現(xiàn)”緩解經(jīng)濟(jì)壓力，實(shí)現(xiàn)多方共贏。

　　住建部門和街道對(duì)規(guī)劃方案、建設(shè)規(guī)范全過程指導(dǎo)和幫助。謝宇告訴記者，城中村自主更新，如建筑退讓、日照間距、停車位配比等，都結(jié)合商品房住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，在確保安全前提下，按照優(yōu)化不惡化原則進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。村民若手頭緊張需要貸款，還可享有前三年免息的政策賦能，大大減輕了還貸壓力。房屋翻建中，村民可以按照不超過原合法建筑面積20%申請(qǐng)?jiān)黾用娣e。

　　城市“灰色補(bǔ)丁”，變身“活力拼圖”

　　亂搭亂建、擠擠挨挨的城中村“全體起立”，更新改造為齊整的聯(lián)排小區(qū)，戶均建筑面積變大了，結(jié)果宅基地總面積反而壓減，建筑密度顯著降低。以大丼村-陳家塘項(xiàng)目為例，更新前村中建筑密度約69%，更新后建筑密度反而降到45%。節(jié)約出來的空間加上土地規(guī)整后的邊角地、插花地，一并納入城中村社區(qū)服務(wù)和物業(yè)開發(fā)。在大丼村-陳家塘，與6套新房一起“上新”的還有家門口的公共服務(wù)中心和籃球場(chǎng)。

　　“這就是集約開發(fā)的好處，城中村不再起高樓，就可以整合出土地空間補(bǔ)上各種服務(wù)設(shè)施，對(duì)標(biāo)城市社區(qū)建設(shè)?！背Ｖ菔凶匀毁Y源和規(guī)劃局鐘樓分局局長(zhǎng)陳一江介紹，自主更新后統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建，村民不但住有宜居，還能便捷享受社區(qū)服務(wù)、商業(yè)配套。

　　利用自主更新，老凌家塘盤活了“煙火凌家”美食街，商家月營(yíng)業(yè)額普遍增加了3萬(wàn)—5萬(wàn)元。29戶沿街商用民房由村委統(tǒng)建，位置好的店鋪年租金達(dá)五六萬(wàn)元。圍繞整村更新，村內(nèi)規(guī)劃建設(shè)公共鄰里中心，村西打造網(wǎng)紅美食街，村南改造閑置苗圃，在林下建設(shè)“森林秘境”兒童無動(dòng)力樂園，村東、村北市政綠地補(bǔ)植花灌木、增加小品，融入龍江高架生態(tài)長(zhǎng)廊——通過城中村自主更新，老房翻建與集體資產(chǎn)盤整、商圈業(yè)態(tài)重塑、街區(qū)公園和外圍綠廊建設(shè)打包實(shí)施，提振整個(gè)老凌家塘地塊的生機(jī)與活力。

　　“城中村自主更新后，新村融入城市，化身城市的一個(gè)社區(qū)單元，城市也敞開懷抱，與村民分享公共服務(wù)?！敝x宇手指規(guī)劃圖說，在兩個(gè)村周邊，菜場(chǎng)、幼兒園、中小學(xué)、社區(qū)醫(yī)院、綜合體等一應(yīng)俱全，構(gòu)建了“15分鐘便民生活圈”。

　　西林街道還為老凌家塘村民提供了教育專項(xiàng)激勵(lì)政策，轄區(qū)內(nèi)冠英小學(xué)、姜椿芳實(shí)驗(yàn)學(xué)校等優(yōu)質(zhì)教育資源，向村民子女開放?！俺侵写鍤v史上曾為城市發(fā)展作出了貢獻(xiàn)，如今村民在城市‘重建家園’，城市張臂擁抱他們，置辦一切?！倍∮抡f。

　　然而享受這樣的環(huán)境和配套，村民卻是住在低密度的聯(lián)排別墅內(nèi)。從空中俯瞰，清新淡雅的村民小區(qū)與不遠(yuǎn)處的高樓大廈高低錯(cuò)落?！斑@些城中村徹底改造后，將成為龍江高架邊一道風(fēng)景，守住了城市邊界?！敝x宇說，城中村自主改造后降低了開發(fā)強(qiáng)度，與周遭環(huán)境十分融洽，把“城市補(bǔ)丁”變成了“活力拼圖”，體現(xiàn)了和而不同、包容發(fā)展的理念。由于鐘樓區(qū)開發(fā)強(qiáng)度在常州市最高，為此該區(qū)尚存的113個(gè)城中村除非有重大工程建設(shè)需要拆遷，大多要么環(huán)境整治，要么自主更新。

　　城中村更新后，村民身份不變，新房申領(lǐng)集體產(chǎn)權(quán)房證，村集體依然保留?！斑@樣做的好處是，村民不僅享受城市的便利，還能分享城市化的紅利。”唐李君告訴記者，得益于周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、地理位置好，近年來新閘村發(fā)展物業(yè)經(jīng)濟(jì)、標(biāo)廠經(jīng)濟(jì)，集體積累不斷增加，去年還與兄弟村合資購(gòu)置了廠房用于出租。

　　利用集體積累，新閘村為村民謀了很多福利，每年年底家家都能拿到集體收益分配?！白∫司有^(qū)，享城市服務(wù)，分集體紅利——做‘都市里的村民’，挺好!”唐李君說。