??記者 張楊
??2月27日，首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs項(xiàng)目已有6單獲得交易所反饋，距離項(xiàng)目申報(bào)不到一個(gè)月的時(shí)間，其中還包括了春節(jié)假期，進(jìn)展可謂迅速。
??從2025年12月31日商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs開啟試點(diǎn)至今，已有14單項(xiàng)目在滬深交易所申報(bào)，合計(jì)擬募資規(guī)模在400億元左右。按照現(xiàn)有速度，首批項(xiàng)目有望很快上市，這也標(biāo)志著中國(guó)公募REITs市場(chǎng)正式進(jìn)入“基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)+商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)”全面發(fā)展階段。
??在其中，一股“上海力量”頗為引人注目。
??上海拿下多個(gè)第一
??REITs是Real Estate Investment Trusts的縮寫，翻譯成中文就是不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金。它的運(yùn)作模式，是通過募集社會(huì)投資者的資金，投向各個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，并由專業(yè)機(jī)構(gòu)管理運(yùn)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)，再將產(chǎn)生的租金、增值等絕大部分收益按比例分配給投資者。它像一架連接資產(chǎn)與資本的橋梁——可以幫助企業(yè)將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金流，盤活存量資產(chǎn)。同時(shí)降低了普通投資者參與不動(dòng)產(chǎn)投資的門檻，激活了社會(huì)資本。
??首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs項(xiàng)目參與主體包括央企、地方國(guó)企、民企、外企，底層資產(chǎn)涵蓋商業(yè)綜合體、零售、酒店、辦公等。
??值得注意的是，目前申報(bào)的14單商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，多數(shù)與上海有關(guān)。
??原始權(quán)益人（不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的原所有人）方面，位于上海的企業(yè)共7單，包括錦江國(guó)際集團(tuán)、上海地產(chǎn)集團(tuán)、陸家嘴集團(tuán)、光大安石、崇邦、華住、吾悅順瑞等，占到所有項(xiàng)目半數(shù)，全國(guó)數(shù)量第一。
??底層資產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目）方面，涉及上海資產(chǎn)的共5單，分別是上海地產(chǎn)的鼎保、鼎博大廈，陸家嘴的晶耀前灘，光大安石的靜安大融城，崇邦的嘉亭薈城市生活廣場(chǎng)，華住的江橋萬(wàn)達(dá)桔子水晶酒店，全國(guó)數(shù)量第一。
??同時(shí)，從底層資產(chǎn)估值（申報(bào)稿）來(lái)看，上海資產(chǎn)估值合計(jì)120.33億元，全國(guó)規(guī)模第一。
??三大優(yōu)勢(shì)形成上海力量
??上海拿下多個(gè)第一，在市場(chǎng)看來(lái)并不意外?！斑@是上海自身優(yōu)勢(shì)的直接體現(xiàn)。”一位業(yè)內(nèi)人士坦言。
??首先，上海的區(qū)位優(yōu)勢(shì)無(wú)可復(fù)制。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的租金收益和資產(chǎn)增值邏輯更加市場(chǎng)化，資產(chǎn)區(qū)位質(zhì)量、租戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性都是投資者最為關(guān)注的要素。
??比如陸家嘴集團(tuán)的晶耀前灘項(xiàng)目，位于浦東新區(qū)前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)，是上海新興的核心商圈，辦公樓與商場(chǎng)的出租率均超過93%。項(xiàng)目更以“甲級(jí)寫字樓+商業(yè)綜合體”形式，開創(chuàng)了商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs混合業(yè)態(tài)先例。
??同時(shí)，上海企業(yè)對(duì)于REITs普遍持開放探索的態(tài)度，同時(shí)也有轉(zhuǎn)型的需求。尤其是上海國(guó)企積極參與，成為推動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的關(guān)鍵力量。
??首批申請(qǐng)中，上海地產(chǎn)集團(tuán)、錦江國(guó)際集團(tuán)、陸家嘴集團(tuán)等國(guó)企率先發(fā)力。申報(bào)的項(xiàng)目資產(chǎn)業(yè)態(tài)多元，包括商業(yè)綜合體、辦公和酒店資產(chǎn)，均坐落于城市核心商圈，核心運(yùn)營(yíng)指標(biāo)都較為穩(wěn)健，符合商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs“成熟穩(wěn)定”的要求。這種積極的參與，是上海國(guó)資對(duì)于盤活存量不動(dòng)產(chǎn)的進(jìn)一步探索，也是國(guó)企服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略、助力資本市場(chǎng)創(chuàng)新的責(zé)任擔(dān)當(dāng)。
??此外，作為國(guó)際金融中心，上海金融基礎(chǔ)設(shè)施和金融機(jī)構(gòu)的集聚優(yōu)勢(shì)，更是這次領(lǐng)先一步的關(guān)鍵。
??首批14單中，有13單是申報(bào)在上海證券交易所。上交所目前是全國(guó)REITs的核心市場(chǎng)，截至2025年底，在上交所上市的REITs已超過50單，全市場(chǎng)占比超過70%，總市值近1500億元。
??作為上海的頭部券商，國(guó)泰海通此次也是表現(xiàn)亮眼。作為財(cái)務(wù)顧問，國(guó)泰海通參與了4單商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的申報(bào)。國(guó)泰海通相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs具有重要標(biāo)志性意義，資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的深度和廣度得到進(jìn)一步拓展。這一創(chuàng)新為持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)提供了市場(chǎng)化退出渠道，推動(dòng)行業(yè)向“重運(yùn)營(yíng)、強(qiáng)回報(bào)”模式轉(zhuǎn)型，也提高了資本市場(chǎng)制度的適應(yīng)性。
??據(jù)悉，后續(xù)還有不少企業(yè)在積極籌備申報(bào)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs發(fā)行。2026年，中國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs將在“上海力量”的助力下，穩(wěn)步前行。
