??記者 戚穎璞
??馬年開(kāi)工第二天，上海再出重磅樓市新政。
??昨天中午，上海市住建委、市房管局等五部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》，涉及住房限購(gòu)、公積金貸款、房產(chǎn)稅等7項(xiàng)調(diào)整。其中，限購(gòu)政策大幅松綁，非滬籍家庭及單身人士持有居住證滿(mǎn)5年即可購(gòu)買(mǎi)一套住房，無(wú)需再同時(shí)滿(mǎn)足社?；騻€(gè)稅繳納要求。居民的住房消費(fèi)能力再提升，公積金最高貸款額度上調(diào)，目前已達(dá)全國(guó)領(lǐng)先水平。新政自2月26日起施行。
??調(diào)減限購(gòu)政策占比近半
??此次樓市“新七條”中，有3條為調(diào)減限購(gòu)政策。
??最大亮點(diǎn)是購(gòu)房群體再擴(kuò)容，即持有《上海市居住證》滿(mǎn)5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，可在上海限購(gòu)1套住房。上海對(duì)持居住證群體在已有的基礎(chǔ)教育、醫(yī)療等公共服務(wù)功能上，增加居住服務(wù)功能。
??過(guò)去，這部分非滬籍常住人口，因?yàn)闆](méi)有在上海繳納社?；騻€(gè)稅，無(wú)法買(mǎi)房，包括護(hù)工、家政等從事城市基礎(chǔ)服務(wù)為主的人員，還有企業(yè)總部在外地、因公搬到上海長(zhǎng)期生活工作的外地人才。現(xiàn)在只需滿(mǎn)足居住證條件，無(wú)需在滬繳納社?；騻€(gè)稅即可買(mǎi)房。
??順應(yīng)非滬籍家庭（成年單身人士）的需求，限購(gòu)政策進(jìn)一步優(yōu)化，具體包括降低購(gòu)房門(mén)檻、增加購(gòu)房套數(shù)。
??此前，非滬籍居民家庭（成年單身人士）連續(xù)繳納社?；騻€(gè)稅滿(mǎn)1年及以上，可在外環(huán)外買(mǎi)房；調(diào)整之后，可在全市買(mǎi)房，不限外環(huán)內(nèi)外（不足3年，外環(huán)內(nèi)僅1套）。此前，非滬籍居民家庭（成年單身人士）連續(xù)繳納社?；騻€(gè)稅滿(mǎn)3年及以上，只能在外環(huán)內(nèi)買(mǎi)1套房；調(diào)整之后，視作滬籍家庭，可在外環(huán)內(nèi)增購(gòu)1套房，即外環(huán)內(nèi)可買(mǎi)兩套房。
??“限購(gòu)政策的調(diào)整，將支持相關(guān)家庭住房消費(fèi)需求，尤其是住房改善型需求的釋放?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。這也體現(xiàn)了上海不斷支持青年人才、新市民和基礎(chǔ)行業(yè)從業(yè)者來(lái)滬安居，為每一位奮斗者提供安居樂(lè)業(yè)的多樣化選擇，應(yīng)支持盡支持。
??公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”
??圍繞降低置業(yè)成本，新政出臺(tái)公積金、房產(chǎn)稅相關(guān)的4條細(xì)則。
??最大看點(diǎn)在于優(yōu)化貸款次數(shù)認(rèn)定，即落實(shí)公積金的“認(rèn)房不認(rèn)貸”。新政前，若公積金貸款次數(shù)滿(mǎn)兩次，后續(xù)購(gòu)房將不予辦理公積金貸款。新政后，只要無(wú)住房或僅有1套住房，且公積金已結(jié)清，則繼續(xù)享有公積金貸款權(quán)利。這使得更多住房置換家庭可獲公積金貸款支持，促進(jìn)改善型住房需求的釋放。
??同時(shí)，繼續(xù)提高公積金貸款的最高額度。新政下，家庭購(gòu)買(mǎi)首套房的公積金貸款最高額度從160萬(wàn)元提高至240萬(wàn)元。若疊加多子女家庭（增加20%）和購(gòu)買(mǎi)綠色建筑（增加15%）最高貸款額度上浮政策，總共可增加35%貸款額度，即公積金貸款最高額度可達(dá)324萬(wàn)元，處于全國(guó)領(lǐng)先水平。
??“最終貸款額度的計(jì)算，要視購(gòu)房者公積金賬戶(hù)余額等情況而定?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。
??此外，繼續(xù)擴(kuò)大多子女家庭購(gòu)房支持范圍。新政明確，多子女家庭購(gòu)買(mǎi)第二套房使用公積金貸款額度上浮20%，此前首套貸款額度已經(jīng)可以上浮20%?！岸紫蚴滋住待R’，將覆蓋更多改善家庭群體，釋放多樣需求?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)分析師盧文曦說(shuō)。
??個(gè)人住房房產(chǎn)稅也結(jié)合實(shí)際操作情況進(jìn)行微調(diào)。原來(lái)，滬籍家庭子女成年后首次購(gòu)買(mǎi)屬于成年子女家庭唯一住房的，免征房產(chǎn)稅，但置換時(shí)“賣(mài)一買(mǎi)一”就要征收房產(chǎn)稅。此次政策調(diào)整后，取消了“首次購(gòu)買(mǎi)”要求，只要購(gòu)買(mǎi)住房是唯一住房的，都不征收房產(chǎn)稅，體現(xiàn)對(duì)改善型住房需求的支持。
??嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次新政，既涉及非滬籍家庭，也涉及滬籍家庭，甚至包括從事城市公共服務(wù)的人員等，覆蓋了各類(lèi)住房需求。
??延續(xù)精準(zhǔn)調(diào)控思路
??剛剛過(guò)去的春節(jié)，樓市“小陽(yáng)春”跡象顯現(xiàn)。上海中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)期間，上海新房成交量較2025年春節(jié)同期明顯增長(zhǎng)，且高于2023年和2024年春節(jié)假期；二手房交易暖意延續(xù)，不少中介門(mén)店大年初四就開(kāi)門(mén)迎客。
??在市場(chǎng)持續(xù)釋放積極信號(hào)的背景下，上海為何選擇在此時(shí)出臺(tái)新政？
??“持續(xù)涌現(xiàn)的市場(chǎng)需求，需要政策進(jìn)一步給予回應(yīng)?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，2025年，上海高品質(zhì)新建商品房表現(xiàn)亮眼，市區(qū)多個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)即售罄，二手房月均成交量逼近2萬(wàn)套。今年1月，上海打破常年淡季規(guī)律，二手房成交2.28萬(wàn)套，創(chuàng)下五年同期最高紀(jì)錄?；钴S交易之下，一批新的購(gòu)房需求正在浮現(xiàn)。如，沒(méi)有在上海繳納社保卻長(zhǎng)期工作生活于此的外地人才、為城市日常運(yùn)轉(zhuǎn)提供基礎(chǔ)服務(wù)的從業(yè)人員、希望二套房購(gòu)房成本進(jìn)一步優(yōu)化的多子女家庭……這些來(lái)自剛性和改善型群體的置業(yè)訴求，等待政策的進(jìn)一步覆蓋。
??“有了新政助力，上海樓市將提前鎖定‘小陽(yáng)春’。”盧文曦說(shuō)。此次新政出臺(tái)及時(shí)，節(jié)前的市場(chǎng)呼聲，在節(jié)后迅速得到回應(yīng)，不僅有助于穩(wěn)定預(yù)期，也讓更多購(gòu)房者能提前規(guī)劃置業(yè)節(jié)奏。從歷次上海政策的優(yōu)化來(lái)看，包括新房和二手房都將迎來(lái)積極的交易態(tài)勢(shì)。得益于今年年初的良好開(kāi)局，樓市后續(xù)走勢(shì)會(huì)更加扎實(shí)。
??通過(guò)政策的持續(xù)優(yōu)化，將有更多愿意長(zhǎng)期工作、生活在這座城市的人群獲得購(gòu)房資格，這有助于夯實(shí)市場(chǎng)向好趨勢(shì)，為樓市發(fā)展注入持久動(dòng)力。
??新政也是上?！笆逦濉币?guī)劃綱要公布以來(lái)，在房地產(chǎn)領(lǐng)域出臺(tái)的第一項(xiàng)舉措。2025年12月，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，“十五五”時(shí)期推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。上?！笆逦濉币?guī)劃綱要明確，要“更好滿(mǎn)足人民群眾多樣化多元化住房需求”“加強(qiáng)住房精準(zhǔn)有效供應(yīng)”。上海此番新政出臺(tái)，就是在市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)的基礎(chǔ)上，響應(yīng)和順應(yīng)中央部署與城市發(fā)展趨勢(shì)，繼續(xù)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
